خانه / تحلیل ها / علی دینی ترکمانی پاسخ می‌دهد: بازار ملک چگونه به موتور مکنده سرمایه‌های مولد تبدیل شد؟
House XXL
House XXL

علی دینی ترکمانی پاسخ می‌دهد: بازار ملک چگونه به موتور مکنده سرمایه‌های مولد تبدیل شد؟

رشد ۱۰۲ برابری قیمت زمین و ۷۳ برابری قیمت مسکن طی ۲۰ سال منتهی به ۹۲، علاوه‌بر آسیب‌هایی که به درون بازار ملک وارد کرد، پنج بازنده بیرونی داشته است که مهم‌ترین آن، سرمایه‌گذاران صنعتی هستند. تورم نجومی مستغلات در دو دهه اخیر -با سطحی حداقل سه واحد درصد بیش از متوسط تورم سالانه کشور- بازار ملک را به موتور مکنده سرمایه‌ها تبدیل کرد و باعث انحراف منابع مورد نیاز بخش تولید شد. یک اقتصاددان، ریشه این تورم را اشکال در سیاست‌های بخش مسکن که عمدتا به توزیع رانت منجر شد، می‌داند. این اقتصاددان با استفاده از مثال اراضی کشاورزی ریکاردو و تطبیق آن بر بخش مسکن ایران، کمیابی و افزایش قیمت همزمان را شرط لازم و کافی رانت می‌داند و اعتقاد دارد این پیامدها آثار خود را در افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت اراضی مرغوب نشان داده‌اند. این بررسی سیاست نادرست قطعه‌بندی اراضی و گسترش افقی شهر به همراه افزایش جمعیت را موجب استفاده اجباری از زمین‌های دورتر و فاقد امکانات لازم برای سکونت دانست و معتقد است این پدیده به معنای افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت زمین‌های مرغوب‌تر به شمار می‌رود. بنابراین وقتی رانت در بخش غیرصنعتی افزایش پیدا می‌کند، چشم‌انداز رشد بخش صنعت تیره می‌شود.

رشد ناموزون قیمت مستغلات –املاک، شامل زمین و آپارتمان- طی دو دهه گذشته بازار مسکن را با قرار دادن در صدر بازارهای «پربازده»، به مقصد اول «سوداگری» از طریق «ربایش» سرمایه‌های مولد تبدیل کرد و تبعات آن هم‌اکنون، پنج «خسارت بیرونی» متوجه اقتصاد خانوار، اقتصاد صنعت و اقتصاد شهر کرده است. قیمت زمین و مسکن در تهران در فاصله سال‌های ۷۲ تا ۹۲ سالانه به‌طور متوسط ۲۵ درصد و ۲۳ درصد افزایش یافت به‌طوری که این میزان رشد از یکسو بالاترین رشد نسبی بلندمدت در مقایسه با سایر بازارها محسوب می‌شود و از سوی دیگر به دلیل جا گذاشتن تورم عمومی که طی این سال‌ها در سطح میانگین ۶/ ۲۰ درصد قرار داشت، سرمایه‌های ملکی را با بازدهی واقعی حدود ۳ درصد در سال روبه‌رو ساخت. طی ۲۰ سال منتهی به آخرین جهش مسکن، متوسط ارزش اسمی زمین مسکونی ۱۰۲ برابر شد و از متر مربعی ۴۹ هزار تومان در سال ۷۲ به ۵ میلیون در سال ۹۲ رسید. قیمت آپارتمان نیز در همین فاصله،‌ از متری ۵۲ هزار به ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان افزایش پیدا کرد و ۷۳ برابر شد.بررسی‌های یک اقتصاددان درباره «ریشه» صعود شدید قیمت املاک نشان می‌دهد: سیاست‌های دست کم ۳۰ ساله بخش مسکن که از اوایل دهه ۶۰ عمدتا به شکل توزیع زمین بین اقشار محدود به اجرا درآمد، در اصل قرار بود به تامین نیاز مسکن جامعه هدف از طریق توزیع عادلانه ثروت منجر شود اما در عمل، رانت پنهان ناشی از محدودیت منابع زمین را رقم زد و باعث افزایش قیمت نسبی دارایی‌های ملکی شد که این موضوع به دلیل جذاب‌تر شدن سرمایه‌‌گذاری ملکی در بلندمدت، اثر تصاعدی در حجیم‌تر شدن این نوع دارایی و در نتیجه، رشد بیشتر قیمت ملک گذاشت. در حال حاضر، «سرمایه‌گذاران صنعتی، اقشار محروم از امتیازهای دولتی در حوزه ملک، سرمایه‌گذاران بازارهای مولد، خانوارهای شهری و همچنین شهروندان کلان‌شهرها» پنج بازنده بزرگ تورم نجومی مستغلات به حساب می‌آیند.

رشد بازدهی مستغلات طی چند دهه گذشته در درون بخش مسکن نیز بازندگانی داشت که به عنوان خریدار مصرفی به دلیل رشد نجومی قیمت‌ها از ورود به بازار محروم شدند. علی دینی ترکمانی معتقد است: این رشد قیمت در بخش مستغلات و ایجاد رانت متکثر برای دارندگان اراضی و املاک در کلان‌شهرهایی همچون تهران ناشی از افزایش جمعیت، فشار شدید تقاضا برای زمین و گسترش نامتناسب افقی شهرها است. علی دینی ترکمانی در این بررسی با استناد به داده‌های رسمی، «نتایج انحراف سیاست‌گذاری‌های مسکن» را به شکل «نسبت نابرابر سهم بخش مستغلات و بخش تولید در تولید ناخالص داخلی کشور» نشان داده و اثبات کرده است: روند بلندمدت گذشته «سیاست‌ها»، «سرمایه‌گذاری‌ها» و «نوسانات قیمت» در بازار املاک و مستغلات سبب شده این بخش در نقش «موتور مکنده» سرمایه‌های مولد، باعث کاهش منابع نقد برای رونق و توسعه فعالیت‌های صنعتی و کشاورزی شود. توزیع ناعادلانه ثروت و درآمد، پیامد دیگر این موضوع است که سبب شده افرادی که در دهه ۶۰ تا ۷۰ از محل توزیع زمین، بهره‌مند شدند امروز به مراتب، از ثروت بیشتری در مقایسه با امتیازگیرنده‌های دهه اخیر برخوردارند. در این میان، افرادی که تاکنون از هیچ یک از تسهیلات دولتی ملکی استفاده نکرده‌اند، بازنده قطعی این سیاست‌ها هستند.سرمایه‌گذاران سایر بازارها نیز به‌خاطر رشد کمتر نرخ بازدهی در مقایسه با صعود قیمت ملک، از توزیع نامتعادل درآمد به نفع دارندگان اراضی، آسیب دیده‌اند. اثر فزاینده تورم مستغلات بر هزینه‌های زندگی تحت تاثیر سهم حداقل ۳۰ درصدی هزینه‌های مسکن در سبد هزینه خانوار، تقاضای مصرفی در این بخش را یکی دیگر از بازندگان معرفی می‌کند.پنجمین تاثیر مخرب موتور مکنده سرمایه‌ها، طی سال‌های اخیر به شکل تخریب ساختمان‌های بادوام به‌خاطر سود حاصل از ساخت و ساز مجدد روی زمین، بروز کرده است که باعث اتلاف حجم قابل توجهی سرمایه اولیه در این بازار شده است.عضو هیات علمی موسسه مطالعات پژوهش‌های بازرگانی با تطبیق یک نظریه کلاسیک اقتصادی با بخش مستغلات ایران نتیجه گرفته است: رشد غیر‌منطقی بخش مستغلات و شاخص قیمت آن پنج عارضه برای اقتصاد ایران به‌دنبال داشته است. علی دینی ترکمانی با استفاده از «نظریه رانت» دیوید ریکاردو اقتصاددان کلاسیک انگلیسی مسیر تغییر نقش مستغلات از یک کالای مصرفی به سرمایه‌ای در دو دهه گذشته اقتصاد ایران و آثار ضد توسعه‌ای آن را بررسی کرده است.به باور این اقتصاددان، توزیع درآمد به نفع صاحبان مستغلات، افزایش قیمت نسبی آن،کاهش سهم ارزش افزوده تولید در مقابل ارزش افزوده بخش مستغلات، افزایش قیمت سایر کالاها و کاهش نرخ واقعی ارز، اتلاف منابع و گسترش نامناسب فضایی کلان‌شهرها پنج پیامد مخرب رشد ناموزون مستغلات است.دینی با استفاده از مثال اراضی کشاورزی ریکاردو که کمیابی و افزایش قیمت همزمان را شرط لازم و کافی رانت می‌داند، با تطبیق این مثال بر بخش مسکن ایران،اعتقاد دارد:این پیامدها آثار خود را در افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت اراضی مرغوب نشان داده‌اند. این اقتصاددان در تحلیل خود تاکید دارد: رشد نامتوازن در این بخش از یکسو مستغلات را به موتور مکنده جذب نقدینگی در کشور بدل کرده و مانع از ایجاد بازدهی مناسب در بخش‌های مختلف تولید شده و از سوی دیگر شهروندان فاقد اراضی مرغوب را به دلیل محرومیت از چنین رانتی به «بازندگان» اصلی بهره‌برداری از توزیع عادلانه درآمد تبدیل کرده است.

متن مقاله تحلیلی علی دینی ترکمانی به شرح زیر است:

سرمایه مستغلاتی به موتور مکنده جذب سرمایه در اقتصاد ایران تبدیل شده است. میل و اشتهای این سرمایه چنان قوی است که هر کجا از جنگل و سواحل دریا گرفته تا دامنه کوه‌ها و باغ‌ها را اگر بتواند به تصاحب خویش در می‌آورد و به جای آنها برج‌های مسکونی خلق می‌کند. دسترسی به مسکن برای آحاد افراد جامعه جزئی از حقوق اجتماعی هر فردی است که قانون اساسی نیز بر آن تاکید دارد. در بسیاری از کشورهای دیگر نیز چنین است. تامین این نیاز، بدون انباشت سرمایه در مسکن و تولید و عرضه آن امکان‌پذیر نیست. سخن بر سر، سرمایه‌ای است که بیش از اندازه در بخش مسکن و مستغلات انباشت می‌شود و حباب قیمت در این بخش را در طول زمان بلند رقم می‌زند. در این مقاله، سعی می‌کنم به ریشه‌های تقویت سرمایه مستغلاتی در متن اقتصاد ایران و آثار و پیامدهای ضد توسعه‌ای آن بپردازم. پیش از ورود به این بحث، لازم و ضروری است ابتدا اشاره‌ای به مفهوم رانت ریکاردویی داشته باشیم.

رانت مستغلات و رشد ناموزون در بن‌بست

رانت از نظر ریکاردو به معنای تفاوت در دریافتی میان دو مقدار یکسانی از عوامل تولید است. مصداق بارز آن، از نظر وی، اجاره بهای افزایش یافته اراضی کشاورزی است که به مالکان اراضی مرغوب حاصلخیزتر می‌رسد. افزایش جمعیت موجب افزایش نیاز به غذا می‌شود. در نتیجه، با ثابت فرض کردن تحولات فناورانه، زمین‌های بیشتری برای تولید غذا باید به زیر کشت برود که به معنای استفاده از زمین‌های دورتر و کم حاصلخیزتر با هزینه‌ تولید بالاتر است؛ این افزایش تقاضا برای بهره‌برداری از اراضی موجب افزایش اجاره بهای زمین‌های مرغوب با هزینه تولید کمتر می‌شود. این داستان در اینجا پایان ندارد. رانت زمین با توزیع درآمد و سرمایه‌گذاری و دستمزد کارگران صنعتی و در تحلیل نهایی چشم‌انداز رشد اقتصادی نظام صنعتی نوپای سرمایه‌داری ارتباط پیدا می‌کند. افزایش رانت دو تاثیر مهم دارد. از سویی موجب افزایش سهم درآمدی مالکان اراضی مرغوب از کل درآمد تولید شده در اقتصاد می‌شود. از سوی دیگر، قیمت محصولات کشاورزی بر مبنای هزینه تمام شده محصولات در زمین‌های کم حاصلخیزتر تعیین می‌شود که به معنای افزیش قیمت است. این افزایش قیمت موجب افزایش دستمزد پرداختی به کارگران شاغل در بخش صنعت می شود؛ چرا که دستمزد تابعی از میزان غذای مورد نیاز و قیمت غذاست. افزایش دستمزدها، با فرض ثابت بودن امکان‌ناپذیری جبران آن از طریق افزایش قیمت تولیدات صنعتی، به معنای کاهش میزان سود در این بخش است.

اگر زمینداران دارای میل نهایی به سرمایه‌گذاری بالایی باشند و درآمدهای رانتی را سرمایه‌گذاری کنند، چنین مشکلی پیش نمی‌آید. اما، زمینداران به‌عنوان طبقه اجتماعی با مصرف بالا چنین تمایلی ندارند در نتیجه درآمدهای رانتی را صرف تجملات می‌کنند. در بخش صنعت نیز به علت کاهش میزان سود، منابع کمی برای انباشت سرمایه باقی می‌ماند. به این صورت، چرخ انباشت کند و در تحلیل نهایی چشم‌انداز رشد اقتصادی با محدودیت مواجه می شود (برای اطلاع از رابطه میان رانت ریکاردویی و قیمت زمین شهری ر.ک به: دیک، ۱۹۸۵).

آنچه از تحلیل رانت ریکاردویی می‌توانیم نتیجه بگیریم این است که رشد و توسعه بخش‌های صنعت و کشاورزی، به‌عنوان بخش‌های تولیدکننده کالاها و محصولات قابل مبادله در بازارهای جهانی و رشد بخش صنعت به‌عنوان موتور محرکه تحولات فناورانه، در گرو وجود منابع مالی کافی است. تخصیص این منابع به این بخش‌ها دو پیش شرط دارد: اول، رشد معقول بخش مستغلات و دوم رشد منطقی شاخص قیمت مسکن. رشد بیش از اندازه مستغلات موجب جذب بیش از اندازه نقدینگی در بخش مستغلات می شود. در نتیجه، این بخش را به موتور مکنده جذب سرمایه تبدیل می‌کند که نتیجه نهایی آن ناتوانی بخش‌های صنعت و کشاورزی در رقابت با آن برای جذب نقدینگی است. رشد بیش از اندازه شاخص قیمت مسکن نیز به معنای رشد حبابی قیمت مستغلات و در نتیجه تشدید تقاضا برای سرمایه‌گذاری در آن است که موجب رشد بیشتر قیمت زمین و مسکن می شود. رشد حبابی قیمت زمین و مسکن به معنای کاهش نرخ واقعی ارز است. در این شرایط، حاشیه سود در بخش‌های قابل مبادله صنعت و کشاورزی به علت افزایش هزینه تولید مرتبط با قیمت زمین و مسکن، کاهش پیدا می‌کند و برای جبران آن در بازارهای جهانی باید نرخ اسمی ارز افزایش پیدا کند که به معنای افتادن در دور باطل افزایش قیمت زمین و مسکن – افزایش هزینه تولید در بخش‌های قابل مبادله صنعت و کشاورزی- کاهش ارزش پول ملی و تشدید تورم است. به‌طور خلاصه، در غیاب این دو شرط مرتبط به هم، بخش‌های صنعت و کشاورزی به اندازه کافی رشد نمی‌کنند و در نتیجه ناموزونی‌های بین بخشی تشدید و رشد بخش‌های قابل مبادله در گذر زمان با محدودیت بیشتری مواجه می شود.

سیاست توسعه مسکن شهری نادرست و تحقق رانت مستغلات در اقتصاد ایران

اگر در تحلیل ریکاردویی انفجار طبیعی جمعیت در اوایل قرن نوزدهم موجب شکل‌گیری رانت مستغلاتی و پیامدهای منفی مذکور آن در بلندمدت می‌شد، در اقتصاد ایران، فرموله‌سازی نادرست سیاست توسعه مسکن شهری به همراه سیاست تشویقی جمعیت در دهه ۱۳۶۰، موجب رشد بیش از اندازه سرمایه مستغلاتی و تبدیل آن به موتور مکنده جذب سرمایه شده است. افزایش شدید جمعیت کشور از ۳۳ میلیون و ۷۰۸ هزار نفر در سال ۱۳۵۵ به ۶۰ میلیون و ۵۵ هزار نفر در سال ۱۳۷۵ و ۷۵ میلیون و ۱۴۹ هزار نفر در سال ۱۳۹۰ (جدول ۱)، به همراه گسترش افقی کلان‌شهرها، به معنای تشدید فشار تقاضا برای زمین و در نتیجه افزایش شدید قیمت زمین و مستغلات بوده است که خود را در آمار به خوبی نشان می‌دهد. بر مبنای آمار موجود، متوسط قیمت هر متر مربع زمین کلنگی در تهران از ۴۹ هزار تومان در سال ۱۳۷۲ به پنج میلیون تومان در سال ۱۳۹۲ (رشد متوسط سالانه ۶/ ۲۴ درصد) و متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی از ۵۲ هزار تومان به ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان (رشد متوسط سالانه ۷/ ۲۲ درصد) افزایش یافته است (جدول ۲). تاثیر چنین سیاستی در بهره‌برداری از زمین و تشدید تقاضا برای آن چنان بوده است که دست کم ۶ هزار هکتار از ۱۴ هزار هکتار زمین‌های سبز و باغی تهران از سال ۱۳۸۲ به این سو تبدیل به مسکن (برج باغ) شده است.

پیامدهای افزایش قیمت مستغلات

این افزایش قیمت شدید چند پیامد مهم داشته است. اول اینکه، توزیع درآمد را به نفع صاحبان مستغلات تغییر داده است. در نتیجه، سیاستی که به دنبال تامین عدالت بوده، موجب افزایش نابرابری در ثروت و درآمد چه در درون نسل کنونی و چه بین نسل کنونی و نسل آینده شده است. خانوارهایی که هم‌اکنون دارای خانه‌ای از محل توزیع زمین در دهه‌های ۱۳۶۰ و ۱۳۷۰ هستند، دارایی بسیار ارزشمندی دارند که ارزش آن بسته به موقعیت کلان‌شهرها به ویژه موقعیت کلان‌شهر تهران متفاوت است. خانوارهایی که در سال‌های بعد دارای آپارتمانی شده‌اند نیز دارایی دارند که البته ارزش آن، با ثابت گرفتن منطقه، در مقایسه با دارایی گروه اول کمتر است. خانوارهایی که نه زمینی دریافت کرده‌اند و نه آپارتمانی، و در عین حال، از ابتدا نیز دارایی ارضی در اختیار نداشته‌اند، اکنون جزو بازندگان هستند. شاغلان بخش غیررسمی، ساکنان مناطق روستایی و شاغلان بخش رسمی که از این امکانات بهره‌ای نبرده‌اند بازندگان را تشکیل می‌دهند که بخش قابل توجهی از آنان به‌صورت حاشیه‌نشینان شهری جدید ظاهر شده‌اند.

دوم اینکه، افزایش قیمت نسبی مستغلات، به‌طور کلی، به معنای افزایش نسبی ارزش دارایی دارندگان مستغلات و در نتیجه بازدهی نسبی آن است. یعنی، این افزایش قیمت، به‌طور کلی، موجب تغییر توزیع درآمد به نفع دارندگان دارایی ارضی شده است. سوم اینکه، بخش مستغلات را به موتور مکنده جذب نقدینگی در کلان‌شهرها تبدیل کرده است. به بیانی دیگر، رشد بیش از اندازه قیمت مستغلات موجب بازدهی بالاتر آن در کلان‌شهرها در مقایسه با سایر فعالیت‌های اقتصادی شده است. در نتیجه، بخشی از نقدینگی که می‌توانست در بخش‌های صنعت و کشاورزی و حمل و نقل جذب بشود و به افزایش ظرفیت‌های تولیدی و اشتعال‌زایی و رشد صادرات در این بخش‌ها بینجامد، سر از مستغلات درآورده است. هما‌ن‌طور که داده‌های ارزش افزوده بخشی به قیمت ثابت سال ۱۳۷۶ نشان می‌دهد، سهم ارزش افزوده بخش مستغلات طی سال‌های ۱۳۷۰ به بعد از کل ارزش افزوده همیشه بیشتر از سهم ارزش افزوده بخش صنعت و معدن بوده است. میانگین سهم این دو، به ترتیب، در دوره ۱۳۷۷-۱۳۷۰ برابر ۲۹ و ۱۰ درصد و در دوره ۱۳۸۵-۱۳۷۷ برابر ۲۵ و ۱۸ درصد بوده است. طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۱ و به بعد سهم ارزش افزوده بخش صنعت کاهش یافته و به متوسط سالانه ۱۰ درصد و سهم ارزش افزوده بخش مستغلات افزایش و به متوسط سالانه ۳۴ درصد رسیده است. داده‌های مربوط به جداول حساب‌های منطقه‌ای مرکز آمار ایران (نمودار ۱) نیز نشان می‌دهد که نسبت بهره‌وری مستغلات در شهر تهران نسبت به شهر‌های دیگر طی سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۰ با روندی صعودی از ۵/ ۱ به حدود ۷/ ۲ برابر افزایش یافته است. این نسبت برای فعالیت‌های دیگر از جمله صنعت کمتر از یک است (نمودار ۲). یعنی، به علت بالا بودن ارزش زمین در کلان‌شهر تهران، سرمایه‌گذاری مستغلاتی، سرمایه‌گذاری با بازدهی بالاتر در مقایسه با شهرهای دیگر است. همین نسبت باید میان کلان‌شهرهای دیگر و مناطق پیرامونی آنها صادق باشد. به این اعتبار، می‌توان گفت، بخش مستغلات موتور مکنده جذب نقدینگی و سرمایه‌گذاری در کلان‌شهرهاست. در نتیجه، نه تنها ناموزونی میان بخش‌های صنعت و کشاورزی از سویی و مستغلات از سوی دیگر تشدید شده و بر رشد بخش مولدتر تولیدکننده کالاهای قابل مبادله صنعتی و کشاورزی سایه انداخته، بلکه ناموزونی میان کلان‌شهرها و مناطق پیرامونی را نیز تشدید کرده است.

چهارم اینکه، از طریق سازوکار شاخص‌بندی، موجب افزایش سایر قیمت‌ها شده است. با توجه به متوسط وزن ۳۵ درصدی قیمت مسکن در کل شاخص هزینه زندگی، این افزایش به معنای افزایش هزینه زندگی است که موجب افزایش دستمزدها، هزینه تولید و در تحلیل نهایی افزایش قیمت سایر کالاها شده است. در عین حال، رشد سریع‌تر قیمت مسکن در مقایسه با قیمت سایر کالاها (نمودار ۳) به معنای کاهش نرخ واقعی ارز و در نتیجه کاهش مزیت رقابتی در عرصه صادرات کالاهای قابل مبادله صنعتی و کشاورزی و در تحلیل نهایی محدودسازی ظرفیت‌های تولیدی این بخش‌ها است.(یکی از شاخص‌های نرخ واقعی ارز، نسبت قیمت کالاهای قابل مبادله به کالای غیر قابل مبادله (مستغلات) است. هر چه میزان رشد شاخص قیمت مستغلات نسبت به قیمت سایر کالاها بیشتر باشد به معنای کاهش نرخ واقعی ارز است.)

پنجم، اتلاف منابع و گسترش نامناسب فضایی کلان شهرها

اتلاف منابع یکی از پیامدهای مهم دیگر فرموله‌سازی نادرست سیاست مسکن شهری است. هما‌ن‌طور که این سیاست موجب کاهش قابل توجه بهره‌وری زمین شده است، کاهش قابل توجه بهره‌وری تمامی عوامل تولید را نیز در پی داشته است. این را می‌توان در طول عمر ۳۰ ساله مسکن واحدهای ساخته شده در چارچوب این سیاست و مقایسه آن با طول عمر دست کم ۱۵۰ ساله واحدهای مسکونی شهرکی چون اکباتان دید. این کاهش عمر مسکن به معنای اتلاف منابع صرف شده در تولید مسکن است که در ادامه سعی می کنیم بر مبنای داده‌های موجود و چند پیش فرض، برآوردی مقدماتی از آن ارائه کنیم.

در سال ۱۳۵۵ حدود ۵ میلیون و ۳۰۵ هزار و در سال ۱۳۹۰ حدود ۱۹ میلیون و ۹۵۵ هزار واحد مسکونی در کل کشور وجود داشته است (جدول ۳). با لحاظ متوسط سالانه واحد مسکونی اضافه شده طی سال‌های ۱۳۶۵-۱۳۵۵، یعنی حدود ۳۰۰ هزار واحد، برای سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۵۷ و اضافه کردن آن به سال ۱۳۵۵، تعداد واحد مسکونی در سال ۱۳۵۷ به‌دست می آید که برابر ۵ میلیون و ۹۰۵ هزار می‌شود. با کسر این رقم از واحدهای مسکونی سال ۱۳۹۰، به‌طور تقریبی واحدهای مسکونی ساخته شده در چارچوب سیاست توسعه‌ مسکن شهری بعد از انقلاب تا سال ۱۳۹۰ به‌دست می‌آید که برابر ۱۴ میلیون و ۵۰ هزار واحد می‌شود. اگر ۲۰ درصد این واحدها، عمدتا در کلان شهر تهران، شامل حال طول عمر حداکثر ۳۰ سال شود، در این صورت حدود ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار واحد وجود دارد که بخشی از آنها طی سال‌های گذشته نوسازی شده است و مابقی نیز طی سال‌های آینده نوسازی خواهد شد. اگر قیمت هر واحد به ارزش جاری فعلی برابر ۱۰۰ میلیون تومان در نظر گرفته شود، در این صورت می‌توان گفت حدود۲۸۵ هزار میلیارد تومان کار و مصالح ساختمانی صرف شده در تولید این واحدها تلف شده است ( البته، برای محاسبه دقیق این هزینه‌ها باید اطلاعات دقیق داشت و در این حال، باید هزینه‌های دیگری چون استفاده از آب و فشار بر منابع آبی و زیست محیطی در تولید مصالح ساختمانی نیز اضافه شود) که به معنای افزایش نسبت سرمایه به تولید و هزینه تولید در بخش مسکن است. یعنی، اگر مجموع تمام سرمایه‌گذاری‌های صرف شده در بخش مسکن تقسیم بر مابه التفاوت تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده و واحدهای مسکونی نوسازی شده شود، نسبت سرمایه به تو‌لید واقعی به دست می‌آید که باید بیشتر از زمانی شود که کل سرمایه‌گذاری‌ها تقسیم بر واحدهای مسکونی ساخته شده می شود. به بیانی دیگر، وقتی واحد مسکونی با طبقات کم ویران و تبدیل به واحد مسکونی با طبقات بیشتر می شود، تمام هزینه صرف شده در آن حکم سرمایه‌گذاری خالص افزایش دهنده عرضه را ندارد. بخشی از آن حکم جبران استهلاک سرمایه را پیدا می‌کند. برای مثال، وقتی واحد مسکونی با سه طبقه تک واحدی به پنج طبقه تک واحدی تبدیل می شود، در اصل دو واحد آن حکم سرمایه‌گذاری خالص را دارد. سه واحد دیگر، حکم جبران استهلاک سرمایه را دارد. بنابراین، کاهش طول عمر، موجب افزایش هزینه استهلاک سرمایه در بخش مسکن و در تحلیل نهایی متوسط هزینه تولید مسکن شده است.مخدوش شدن مرز میان منطقه مسکونی و منطقه تجاری، وجود تعداد زیادی واحدهای تجاری و خرده فروشی، نبود فضاهای سرانه مشترک در محلات تازه تاسیس که تقویت کننده تعاملات و ارتباطات اجتماعی باشد، نبود ظرافت‌های معماری و شهر‌سازی چه در واحدهای مسکونی ساخته شده و چه در محله‌های تازه تاسیس، ناتوانی در ایجاد خطوط متقاطع و شبکه ای قوی مترو در کلان شهر‌های وسعت یافته و در نتیجه ناتوانی در امکان‌پذیر کردن انتقال بار حمل مسافر از روی زمین به زیرزمین و سبک سازی ترافیک از جمله دیگر پیامدهای توسعه گسترش افقی کلان شهرها به ویژه شهر تهران و از بین رفتن زمین‌های باغی‌است که نیاز به مطالعات جداگانه ای دارد.

خلاصه

مسکن مهر، صرف نظر از نقدهای بسیار جدی وارد بر نحوه ساماندهی و تامین اعتبار آن، از منظر اجتماعی کردن مالکیت زمین تا جایی که ممکن است، سیاست صحیحی است. اما، حکم نوشداروی پس از مرگ سهراب را دارد. چنین سیاستی باید از همان ابتدای سال‌های پس از پیروزی انقلاب دنبال می‌شد. در این صورت، کلان شهرها از جمله تهران اینچنین در سطح گسترش پیدا نمی‌کردند و منابع را نمی‌بلعیدند. شهر به لحاظ فضایی نظم و نسق بسیار بهتری پیدا می‌کرد. قیمت زمین تثبیت می‌شد و به این صورت، مسکن و مستغلات به موتور مکنده جذب سرمایه تبدیل نمی‌شد. طول عمر مسکن افزایش می‌یافت و اتلاف منابع در بخش مسکن ومستغلات کاهش می‌یافت.

سیاست نادرست قطعه بندی اراضی و گسترش افقی شهر به همراه افزایش جمعیت، موجب استفاده ناچاری از زمین‌های دورتری شده است که فاقد امکانات لازم برای سکونت هستند. این به معنای، افزایش متوسط هزینه تولید و افزایش رانت زمین‌های مرغوب تر. در تحلیل نهایی، همان گونه که ریکاردو به درستی در اوایل قرن نوزدهم تحلیل کرد، وقتی رانت در بخش غیر صنعتی افزایش پیدا می‌کند، چشم‌انداز رشد بخش صنعت تیره می‌شود. متاسفانه همین اتفاق برای ما در اواخر قرن بیستم و اوایل قرن بیست و یکم رخ داده است. با سیاست‌های نادرست چنان رانت مستغلاتی را تشدید کرده‌ایم که جایی برای توسعه صنعت و کشاورزی باقی نمانده است.

منبع: دنیای اقتصاد

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.